Le PTZ plus, ou prêt à taux zéro renforcé est destiné à faciliter l’acquisition ou la construction de la résidence principale de l’emprunteur, mais ceux-ci uniquement dans le neuf.
Ce prêt à taux zéro est une aide de l’État pouvant être accordée dans toute la France (métropole et DOM). Sa mise en place s’est faite dans le cadre de la réforme gouvernementale des aides à l’accession à la propriété ,dans les faits, le PTZ+ a remplacé à la fois le PTZ classique, qui a existait jusqu’à fin 2010, mais également le Pass-foncier et le crédit d’impôt sur les intérêts d'emprunt immobilier.
Ce prêt à taux zéro plus, entré en vigueur officiellement le 1er janvier 2011 et ce jusqu’au 31 décembre 2014, comporte cinq caractéristiques principales :
Liste des conditions impératives :
Le bien financé ne peut pas servir de résidence secondaire ou être destiné à la mise en location permanente sauf pour raison professionnelle, raisons familiales, problèmes de santé ou cas de force majeure.
À partir de la date d’achèvement des travaux l’emprunteur peut néanmoins louer son logement pendant 6 ans maximum s’il l’a acheté ou fait construire en perspective de sa retraite ou de son retour de l’étranger( ou des DOM-TOM).
En cas de mise en location, il faut en informer l’établissement prêteur et ceci par courrier .
Conditions d'octroi
Lorsque ces conditions sont remplies, vous pouvez faire une demande de prêt P.A.S. que la banque choisie étudiera et acceptera (ou non) en fonction du dossier.
Les critères d'acceptation sont identiques que pour un prêt immobilier traditionnel, sauf que les APL sont déduites de la mensualité du prêt pour le calcul du taux d’endettement :
En clair, le P.A.S. est plus facilement accessible qu'un prêt immobilier standard si vous bénéficiez des aides personnalisés au logement.
Plafonds de revenus
Pour qu'un ménage puisse bénéficier du Prêt Accession Sociale, le total de ses revenus doit être inférieur aux plafonds indiqués dans le tableau ci-dessous.
Remarque : le revenu à prendre en compte est le Revenu Fiscal de Référence de l'année N-2, il s'agit du revenu qui est inscrit sur l’ avis d'imposition de l'avant-dernière année (pour 2012, c'est celui de l'année 2010).
Ce revenu imposable tient compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux œuvres).
Pour les personnes soumises au régime du forfait agricole, les ressources à prendre en considération sont celles de l’avis d’imposition complémentaire qui est reçu au cours de l’année de l’émission de l’offre de prêt ou éventuellement celui reçu au cours de l’année précédant celle de l’émission de l’offre.
Attention !!! Les revenus pris en compte ne peuvent toutefois pas être inférieurs au dixième du coût total de l'opération : si le coût total de votre acquisition est de 150 000€, vous ne pourrez pas déclarer des revenus inférieurs à 15 000€ lors de votre demande de prêt PAS.
Pour information : Le « ménage » est constitué de l’ensemble des personnes vivant au foyer du bénéficiaire du PAS. Si un enfant est à naître, il est à prendre en compte dans la composition du ménage (si présentation d’un certificat de grossesse).
Plafonds de revenus fiscaux de référence applicables pour les offres de prêt PAS émises à partir du 1er Janvier 2012 :
| Nbre de personnes | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | DOM |
| 1 | 25 500 € | 21 500 € | 20 000 € | 18 500 € | 23 286 € |
| 2 | 35 700 € | 30 100 € | 28 000 € | 25 900 € | 31 131 € |
| 3 | 43 350 € | 36 550 € | 34 000 € | 31 450 € | 37 438 € |
| 4 | 51 000 € | 43 000 € | 40 000 € | 37 000 € | 43 741 € |
| 5 | 58 650 € | 49 450 € | 46 000 € | 42 550 € | 51 070 € |
| Par personne supplémentaire | 7650 € | 6 450 € | 6 000 € | 5 550 € | 6 420 € |
Toutes les conditions du prêt PAS :
La durée du prêt PAS
Le prêt PAS vous sera accordé pour une durée comprise entre 5 et 30 ans et ceci, quel que soit l’objet du prêt.
Le prêt PAS peut financer l’intégralité de l’opération
Le prêt PAS peut financer la totalité du coût de l’opération. Le montant minimum du prêt PAS est de 4500 euros pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, de 1500 euros pour des travaux d’amélioration, de 4000 euros dans le cas de travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans.
Le prêt PAS peut financer 100% du coût de votre opération immobilière incluant toutes les taxes suivantes :
Il s’agit de faire coïncider vente et achat de la meilleure façon possible.
Mais la revente peut durer plus longtemps que prévu. Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité.
Il existe deux types de solutions:
- Le crédit relais « sec »
- ou La solution « achat/revente », pour acheter sans avoir revendu.
La durée du prêt varie entre 1 an à 2 ans. Son montant représente entre 60% et 80% de la valeur du bien, la banque vous demande alors une estimation soit d'une agence et / ou d'un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.
Il existe 2 OPTIONS DE REMBOURSEMENT :
- l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais peut être parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.
- l'emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Dans ce cas pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture s’avérant plus lourde.
Les banques n’y sont pas très favorables car trop onéreux. D’autant plus qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient conséquent. Dans la mesure où cela est possible, sauf pour une très courte durée, il vaut mieux l’éviter.
Les emprunteurs qui souhaitent acheter une nouvelle résidence plus grande en ont pour la majorité, besoin et envie d’acheter rapidement !
Quelques organismes financiers proposent une alternative au crédit relais sous la forme d’une solution d’achat/revente, celui-ci permet d’avoir un crédit unique pour financer sereinement l’intégralité de la nouvelle acquisition.
L’emprunteur peut alors acheter tout de suite sa nouvelle maison, et dispose ensuite d’un délai pouvant aller jusqu’à 2 ans pour revendre son ancien bien.
L’opération peut également être financée de façon intégrale dans certains cas : frais de déménagement, frais notariés et commission d’agence inclus.
Enfin, l’emprunteur peut demander la reprise du prêt immobilier en cours souscrit pour son ancien logement : ainsi, il n’a plus qu’un seul crédit, un seul taux et une seule mensualité !
La gestion du crédit immobilier est alors simplifiée et l’emprunteur est plus serein tout au long de son crédit.
L’emprunteur gère le remboursement comme il préfère :
- Il est possible d’effectuer un remboursement plus rapide ou plus important : il peut par exemple rembourser plus que le montant convenu au départ, et ainsi bénéficier d’une réduction de la durée de son crédit.
- cependant, l’emprunteur n’a aucune obligation de consacrer le montant total de la revente de son ancien bien à son crédit, si celle-ci est supérieure à ses attentes. L’emprunteur n’est tenu que de rembourser le montant minimum convenu dans l’offre de prêt. L’argent ainsi récupéré peut servir à financer des travaux, ou la décoration !
Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital sera alors remboursé dans sa totalité à l’échéance du prêt immobilier. Pour cela, l’emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois( ou par mensualité), une somme sur un placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie d’ailleurs, est nanti en faveur de la banque. C’est-à-dire que la valeur du placement à l’échéance du prêt servira à rembourser le capital.
Le prêt in fine a été conçu à la base comme un avantage fiscal. Il est avantageux pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs, qu'ils soient particuliers ou des SCI.
Effectivement, les investisseurs locatifs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts de leur emprunt immobilier. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, capital qui diminue à chaque mensualité dans le cadre d’un traditionnel prêt amortissable : les intérêts sont dégressifs, plus le temps passe plus ils diminuent. A l’inverse, dans le cadre d’un prêt in fine, le capital n’est pas amorti, les intérêts restent à un niveau élevé durant toute la durée du prêt immobilier : d'avantage de déduction fiscale à la clé !
L’inconvénient majeur du prêt in fine est son taux plus élevé que les prêts immobiliers amortissables mais au regard des différents avantages qu’il apporte cet inconvénient devient donc minime :
